Les taux hypothécaires bondissent au-dessus de 4% – incitant les emprunteurs à revenir à un aliment de base de la bulle immobilière

Il est de plus en plus cher d’acheter une maison : Non seulement les prix des logements augmentent à deux chiffres chaque année, mais les taux hypothécaires ont augmenté et cette semaine ont dépassé 4 % pour la première fois depuis mai 2019. Cela pousse davantage d’acheteurs à souscrire des -taux hypothécaires – l’un des produits financiers responsables de la crise du logement de 2006.

La part des prêts hypothécaires à taux variable (ARM) a doublé pour atteindre 10 % en janvier, contre un creux de 4 % en 10 ans en janvier 2021, selon les données de CoreLogic. Les ARM offrent un taux initial bas pendant plusieurs années – généralement de trois à 10 ans – puis le taux s’ajuste ensuite, généralement chaque année, en fonction d’un taux de référence fluctuant plus une marge supplémentaire, telle que 2%.

La raison du regain d’intérêt pour les ARM est claire : ces prêts offrent un taux initial bien inférieur à celui d’un prêt hypothécaire conventionnel de 30 ans. Par exemple, le taux initial moyen d’un ARM 5/1 an (un ARM qui est fixe pendant cinq ans, puis réinitialisé chaque année par la suite) s’élève à 3,19 %, soit près d’un point de pourcentage inférieur au taux actuel de 4,16 % pour Hypothèque de 30 ans, selon Freddie Mac. Mais bien sûr, une fois ce taux initial de cinq ans expiré, les acheteurs peuvent être touchés par un taux plus élevé, comme 5,19 % au lieu de 3,19 %.

Ce taux initial peut représenter des économies importantes pour les acheteurs de maison qui font face à des prix immobiliers record. Les prix d’inscription médians des propriétés ont a bondi de près de 27 % depuis le début de la pandémie jusqu’en février, atteignant un sommet de près de 400 000 $, selon les données de Realtor.com.


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En regardant les calculs, cela signifie qu’un acheteur qui met 10% de mise de fonds sur une maison de 400 000 $ et finance le reste avec un prêt de 30 ans aux taux d’aujourd’hui aura un paiement mensuel de 1 752 $. Mais le taux initial sur un ARM de 5/1 an serait de 1 555 $ – une économie d’environ 2 400 $ par an.

“Quand vous voyez que les prix augmentent de plus en plus, avoir ce pouvoir d’achat donne aux acheteurs plus d’options pour regarder une maison”, a noté Brian Rugg, directeur du crédit pour loanDepot, une société qui accorde des prêts aux consommateurs – y compris des hypothèques. “Lorsque vous considérez les ARM par rapport aux taux fixes, cela vous donne plus de flexibilité.”

La résurgence de l’intérêt pour les ARM peut soulever des questions quant à savoir si le marché du logement fait écho à certaines des tendances de 2006, lorsque les prix des maisons ont bondi alors que les acheteurs achetaient des propriétés et que les prêteurs ouvraient leurs portefeuilles pour accorder des prêts. Mais les experts financiers disent qu’il existe certaines différences entre le boom immobilier pandémique d’aujourd’hui et 2006, comme les normes de prêt plus strictes des banques.

La flambée des taux hypothécaires exclut de nombreux acheteurs du marché, a déclaré jeudi la National Association of Realtors (NAR). Depuis le début de l’année, environ 6,3 millions de ménages ont été chassés du marché de l’achat d’une maison, dont 2 millions d’acheteurs de la génération Y, a déclaré NAR. La NAR a déclaré qu’elle s’attend à ce que les taux grimpent encore plus haut, terminant l’année à 4,3 %.

“Avec les rendements à long terme du Trésor qui devraient augmenter, les taux hypothécaires augmenteront encore à court terme”, a déclaré Tan Kai Xian, analyste américain chez Gavekal Research, dans un rapport, ajoutant que cela augmenterait les coûts mensuels du logement et stimulerait l’inflation. .

Mauvaise réputation

Les normes de prêt sont plus strictes aujourd’hui que pendant la bulle immobilière de 2006, a noté Rugg. Lors de la montée en flèche du logement il y a plus de dix ans, certains prêteurs ont accordé des soi-disant «prêts de menteur», ou des hypothèques qui ne nécessitaient que peu ou pas de justificatifs de revenus. Aujourd’hui, les banques exigent des acheteurs qu’ils vérifient leurs revenus pour pouvoir prétendre à un prêt.

Les prêts hypothécaires à taux variable ont eu mauvaise réputation dans la bulle immobilière parce qu’ils étaient offerts à certains acheteurs qui ne pouvaient pas se qualifier pour un prêt hypothécaire conventionnel. Étant donné que le taux initial de “teaser” signifiait que les paiements mensuels de ces acheteurs étaient inférieurs, les prêteurs étaient plus disposés à faire passer les prêts, selon une étude de la Brookings Institution.

Cela est devenu problématique, cependant, lorsque le marché du logement s’est effondré et que les ARM ont été réinitialisés à des taux plus élevés que ces acheteurs ne pouvaient pas gérer.


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Mais aujourd’hui, les banques vérifient que les emprunteurs peuvent gérer les prêts hypothécaires à taux révisable – notamment si leurs revenus peuvent absorber un taux plus élevé une fois la période initiale expirée, selon les experts. Même si la part des ARM augmente, elle est encore bien inférieure à ce qu’elle était au milieu des années 2000, lorsque plus de la moitié des nouveaux prêts hypothécaires étaient des prêts à taux révisable.

Et il y a aussi des limites à la quantité qu’un ARM peut augmenter, minimisant l’impact sur les emprunteurs.

“Les banques s’assureront que vous êtes admissible à cela, et il y a des plafonds sur les changements de taux”, a noté Melissa Cohn, vice-présidente régionale de William Raveis Mortgage. “C’est un tout autre marché.”

Les ARM peuvent être utiles pour les acheteurs de maison qui ne prévoient pas de rester dans leur maison pendant plus de quelques années, a noté Rugg de loanDepot.

“C’est idéal pour les personnes pour qui ce n’est pas leur maison pour toujours”, a déclaré Rugg. “En tant que première maison, obtenez un taux inférieur pour accumuler des revenus – et ils peuvent finalement échanger et emménager dans une maison plus grande. Pour moi, c’est ainsi que c’est idéal.”

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